Permessi • 4 novembre 2026 • 9 min lettura

Permessi per la piscina interrata nel 2027: cosa serve in Lombardia

Quale titolo edilizio serve, cosa dicono le sentenze più recenti, cosa cambia vicino ai laghi e quanto tempo prendersi: la guida aggiornata per chi vuole costruire una piscina interrata in Lombardia nel 2027.

📑 Indice dell'articolo

Chi vuole fare il bagno nella propria piscina nell’estate 2027 deve partire dalla parte meno visibile del progetto: i permessi. Non è un passaggio da sottovalutare, perché è quello che decide quando il cantiere può davvero partire. In questa guida mettiamo in fila cosa serve oggi in Lombardia per una piscina interrata in cemento armato, con i riferimenti di legge e le sentenze più recenti.

La piscina interrata è una nuova costruzione?

Nella grande maggioranza dei casi sì. Il riferimento è il DPR 380/2001 (Testo unico dell’edilizia), che distingue tra interventi di nuova costruzione, che richiedono il permesso di costruire, e interventi minori, per i quali bastano titoli più semplici.

Una piscina interrata comporta scavo, una vasca in cemento armato, impianti e un locale tecnico: è una trasformazione stabile del terreno. Per questo la giurisprudenza amministrativa la considera di regola una nuova costruzione e non una semplice pertinenza della casa.

Alcune sentenze recenti lo confermano:

Consiglio di Stato, sentenza n. 44/2024: la piscina è una struttura che incide in modo stabile sul terreno in cui viene realizzata e per questo è una nuova costruzione, non una mera pertinenza.
Consiglio di Stato, sentenza n. 6322/2026: conferma l’orientamento più rigoroso, escludendo che la piscina esaminata potesse essere considerata pertinenza.
TAR Lombardia: sia la sede di Milano (sentenza n. 1992/2024) sia quella di Brescia (sentenza n. 106/2026) hanno escluso la natura di pertinenza per le piscine esaminate, ritenendo necessario il permesso di costruire.

Va detto con onestà che la giurisprudenza non è del tutto uniforme: esistono pronunce più aperte per piscine di dimensioni molto ridotte. Ma per una piscina in cemento armato di dimensioni normali, la strada prudente e corretta resta il permesso di costruire. Scegliere un titolo “più leggero” per risparmiare qualche settimana espone al rischio di sanzioni e, nei casi peggiori, all’ordine di demolizione.

Regolamento edilizio e PGT: le regole del tuo Comune

Oltre alla legge nazionale contano le regole locali. In Lombardia ogni Comune ha il proprio PGT (Piano di Governo del Territorio, previsto dalla legge regionale 12/2005) e il proprio regolamento edilizio. Sono questi documenti a stabilire, per esempio:

in quali zone del territorio comunale si può costruire una piscina;
le distanze minime dai confini e dagli altri edifici;
eventuali limiti sulle superfici che diventano non permeabili;
caratteristiche richieste per il locale tecnico.

Le regole cambiano anche tra Comuni confinanti. Per questo il primo passo è sempre una verifica urbanistica fatta dal tecnico sul tuo lotto, prima di disegnare la vasca. Sulle distanze, in alcuni casi entrano in gioco anche le regole del Codice civile: è un altro punto che il tecnico controlla all’inizio.

Si può fare una piscina in terreno agricolo?

A volte sì, ma è il caso più delicato. In Lombardia la legge regionale 12/2005 dedica alle aree agricole un titolo specifico (articoli 59-62) e vi ammette nuove costruzioni soprattutto in funzione dell’attività agricola. Poi ogni Comune, con il piano delle regole del PGT, stabilisce cosa è consentito in quelle zone.

La giurisprudenza non è uniforme:

il Consiglio di Stato (sentenza n. 1951/2014) ha considerato pertinenza una piscina prefabbricata di dimensioni modeste a servizio di una casa in zona agricola;
con la sentenza n. 7570/2025 ha ammesso come pertinenza una piscina interrata pari a circa il 9% del volume del fabbricato, in zona agricola;
con la sentenza n. 6322/2026 è però tornato a qualificare la piscina interrata come nuova costruzione.

In pratica la piscina in zona agricola si valuta solo a servizio di una casa esistente e regolare: su un terreno agricolo senza abitazione, o con una casa non in regola, la strada è di fatto chiusa. Prima di qualsiasi progetto serve la verifica del tecnico sul PGT del tuo Comune.

Laghi e zone tutelate: l’autorizzazione paesaggistica

Se il terreno si trova in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico, al titolo edilizio si aggiunge l’autorizzazione paesaggistica, prevista dal D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

In Lombardia è un tema molto concreto, perché la legge tutela per esempio i territori entro 300 metri dalla riva dei laghi. Riguarda quindi molte case sul lago di Garda, d’Iseo, di Como e di Lecco, ma anche sui laghi più piccoli. Sono spesso vincolate anche aree dei parchi e zone dichiarate di notevole interesse pubblico.

Cosa significa in pratica:

l’autorizzazione va ottenuta prima di iniziare i lavori;
è un atto autonomo rispetto al permesso di costruire;
nella procedura interviene anche la Soprintendenza, che esprime un parere;
conta molto l’inserimento nel paesaggio: forma, colori, materiali, posizione del locale tecnico.

Un progetto curato, con rendering chiari e finiture coerenti con il contesto, rende l’iter più lineare. Se vivi in una di queste zone trovi qualche indicazione in più nelle pagine dedicate alle piscine a Brescia, alle piscine a Como e alle piscine a Lecco.

La pratica strutturale per il cemento armato

Una piscina in cemento armato è una struttura a tutti gli effetti. Oltre al titolo edilizio servono quindi:

il progetto strutturale firmato da un tecnico abilitato, secondo le Norme tecniche per le costruzioni;
la pratica sismica (deposito o autorizzazione, a seconda della classificazione sismica del Comune);
la direzione lavori e, a fine cantiere, il collaudo.

Quanto tempo ci mette il Comune?

I tempi del permesso di costruire sono fissati dall’articolo 20 del DPR 380/2001:

entro 60 giorni dalla domanda il responsabile del procedimento completa l’istruttoria e formula una proposta;
entro i 30 giorni successivi il Comune adotta il provvedimento finale;
per i progetti particolarmente complessi i termini dell’istruttoria possono essere raddoppiati, con una decisione motivata;
se il Comune chiede integrazioni, il termine si interrompe e riparte quando arrivano i documenti.

Se l’area è vincolata, ai tempi del permesso si aggiungono quelli dell’autorizzazione paesaggistica: in pratica conviene mettere in conto qualche mese in più.

A questo vanno sommati i tempi di progettazione prima della domanda e, dopo il permesso, quelli del cantiere: indicativamente da 2 a 5 mesi a seconda della tipologia di piscina.

Perché conviene partire in inverno

Mettendo insieme i tempi, il calcolo è semplice: chi vuole la piscina per l’estate 2027 dovrebbe presentare la pratica tra l’autunno e l’inverno. Così:

i permessi arrivano entro la primavera, anche se il Comune chiede integrazioni;
il cantiere parte appena il meteo lo consente, prima che le agende delle imprese si riempiano;
c’è margine per l’autorizzazione paesaggistica, se serve.

Chi parte in primavera inoltrata rischia invece di avere i permessi in mano a estate già iniziata. Ne abbiamo parlato anche nell’articolo su quando iniziare per avere la piscina nell’estate 2027.

Cosa facciamo noi di BR Group Piscine

Lavoriamo nelle province di Bergamo, Brescia, Monza e Brianza, Lecco e Como, e conosciamo bene le situazioni tipiche di questi territori. Il percorso è sempre lo stesso:

Sopralluogo gratuito: guardiamo terreno, accessi, vista e possibili vincoli.
Verifica urbanistica con i tecnici che collaborano con noi, sul PGT e sul regolamento edilizio del tuo Comune.
Progetto architettonico e strutturale.
Pratiche: permesso di costruire, pratica sismica ed eventuale autorizzazione paesaggistica, seguite dai tecnici.
Cantiere con la nostra squadra, fino al collaudo.

E i bonus fiscali?

È la domanda che arriva subito dopo i permessi. La risposta breve: per una piscina nuova, di regola, non ci sono detrazioni. Abbiamo fatto il punto su cosa vale davvero nel 2027, IVA compresa, nella guida Bonus e IVA per la piscina nel 2027.

Riepilogo

Per una piscina interrata in cemento armato in Lombardia nel 2027 servono normalmente:

permesso di costruire del Comune;
progetto strutturale e pratica sismica;
autorizzazione paesaggistica, se l’area è vincolata (per esempio vicino ai laghi);
rispetto di PGT, regolamento edilizio e distanze (in zona agricola solo a servizio di una casa esistente e regolare, se il PGT lo consente);
direzione lavori e collaudo finale.

Ogni caso va verificato sul singolo terreno: questo articolo ha valore informativo e non sostituisce la verifica del tecnico sul tuo lotto.

Fonti

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